2022년 4월 8일 왜 서울은 35층 이상 아파트를 짓지 못하게 했었을까?? 이유는 ??

최근 서울시에서 아파트 최고층수 35층룰이 깨졌다고 화제다. 서울시는 그간 왜 아파트 35층룰을 고집했을까?

1. 주거지역의 용적률과 건폐율

 

1) 주거지역

 

우리는 먼저 도시지역 중 주거지역에 대해 알아야 한다. 주거지역은 상업지역 또는 공업지역과는 다른 개념으로 사람이 거주하기 위한 주거시설과 그 시설을 보조하기 위한 근린생활시설(단순 저층상가 등)이 입지하는 지역이다. 

 

여기서 주거시설이란 크게 3가지로 구분될 수 있는데, 단독/다가구 주택과 공동주택인 아파트, 그리고 상가 혼합인 주상복합으로 볼 수 있다. 각각 단독/다가구가 오길 바라는 지역의 경우 '전용주거지역'으로, 공동주택인 경우 '일반주거지역'으로, 주상복합인 경우 '준주거지역'으로 결정되어 있다. 물론, 흔히 말하는 도시형생활주택이나 여러가지가 있고 각각 그 썰이 복잡하긴 한데, 적어도 여기에 이런 주거시설이 들어왔으면 하는 공공의 계획에 따라 주거지역이 결정된다.

 

2) 용적률과 건폐율

 

사람들은 흔히 높이(층수)를 주요한 가치로 생각한다. 그러나 일반주거지역에서 결정되는 것은 건폐율과 용적률이다. 법 상 일반주거지역의 건폐율은 50%~60%, 용적률의 경우 100%~300%이하이나, 주로 아파트를 짓는 제3종일반주거지역의 경우 건폐율 50%에 용적률은 250~300%로 결정된다.

 

그러면 층수는 어떻게 결정되냐? 바로 용적률 / 건폐율로 결정된다. 용적률 300%의 땅에 건폐율 50%로 지으면 6층짜리 아파트를 지을 수 있다는 것이다. 마찬가지로 건폐율 20%로 지으면 개념적으로 15층짜리 중층 아파트를 지을 수 있다.

 

2. 법적 제한

 

1) 용적률 미적용 면적 확대

 

이로 인해 옛날 아파트의 경우 대부분 15층 이하의 중층 아파트로 건설되었다. 하지만 35층 아파트들도 허다하다. 이는 어떻게 건설된 것일까? 일단 고층 아파트의 경우 건폐율이 15% 내외이다. 즉, 20층으로 지을 수 있다는 것이다. 그러나 그보다 중요한 것은 바로 '건폐율'에는 포함되나 '용적률' 산정 시에는 미포함되는 면적들이 있다는 것이다. 

 

옛날에는 복도형 -ㅡㅡㅡ 아파트의 경우 복도와 엘리베이터도 다 용적률 산정시 포함되었다. 외벽도 마찬가지다. 그러나 건축법이 바뀌면서 사람이 사용할 수 없는 면적(외벽, 복도, 엘리베이터 등)을 다 제외한 순수 사용면적(연면적)만 용적률에 포함된다. 이로 인해 실제로 건폐율이 적용되는 면적은 약 60% 수준으로 떨어졌다. 즉, 실제 사용되는 건폐면적(연면적)은 9% 정도로 용적률 300%를 지을 경우 33층, 즉 35층이하로 밖에 건축될 수 있는 것이다.

 

2) 건축법 상 일조사선 등 고려

 

또한 건축법에는 주거지역에 일조사선 등이 존재한다. 이는 아파트를 높이 지으면 지을수록 옆건물, 앞건물과 충분히 거리를 확보하여 앞집 옆집 뒷집이 해 가리지 않도록 하라는 최소한의 법적인 제어 장치다. 만약 이런 일조사선 등이 없다면 아파트 다른 동에서 뭐하고 사는지 다 볼수도 있고, 겨울에는 해도 못보고 하루 종일 그림자만 가득한 어두운 집이 될 것이다. 그리고 이런 일조사선 등을 고려하면 어차피 최대 용적률은 300% 이상 확보할 수 없고, 층수도 35층 정도가 거의 맥시멈인 수준이었다. 

 

3) 서울시 조례로 용적률 250% 하향

 

그렇다면 단순히 건축기준에 따라 자연스럽게 35층이하로 지을 수 밖에 없던 아파트에 35층룰을 규제한 이유는 무엇일까? 이는 층수의 개념도 분명히 존재하지만, 그보다는 임대주택 의무확보를 유도하는 서울시의 정책 방향 때문이었다.

 

서울시는 법 상 300%인 제3종일반주거지역 용적률을 250%로 낮추었다. 단, 250%에서 300%로 올라갈 수 있는 그 50%에 대해서는 재건축, 재개발 시 소형주택/임대주택을 확보할 시에만 찾아갈 수 있도록 강제했다. 그러므로 주거지역 아파트 35층룰은 소형/임대주택을 확보하도록 하는 일종의 유도책이었던 것이다. 

  

 

3. 여건 변화

 

1) 타워형의 등장

 

그러나 기존의 ㅡㅡ 자 또는 ㄴ 자 아파트, 즉 판상형이 아니라 외국에서 가져온 Y자, T자 형태의 타워형이 등장하게 되었다. 문제는 타워형으로 건설할 경우, 앞서 말한 일조사선 등에 대해 급격히 유리해진다. 그 이유는 아주 단순하다. 판상형의 경우 일조사선이 정북측을 기준으로 ↑ 자로 형성되어 길이가 매우 짧은 반면,  타워형의 경우 정북측을 기준으로 ↗ 대각선으로 형성되어 길이가 길어지기 때문이다. (잘모르겠으면 주변 건축과 친구를 찾아가자) 그러다보니 동일 용적률로 더 낮은 건폐율로 더 높은 층수의 아파트를 지을 수 있게 된 것이다.

 

2) 관련 규제 강화로 사업성 악화

 

사업성은 결국 세대수고, 층수가 높을 수록 세대수를 보다 많이 확보할 수 있다. 그렇다면 이렇게 세대수 확보를 염원하는 것이 단순 업자들과 지역주민들의 이기심 때문일까? 그렇지만은 않다. 주차장법 강화로 법정 주차대수를 다 채우려면 무조건 지하주차장을 지어야 한다. 이 지하주차장이 사업비를 엄청 많이 차지한다. 또한 25층 이상 고층인 경우 각종 소방법등 추가적인 제한을 받는다(당연한 이야기인게 만약 불이 난다면 고층사다리가 필요하지 않겠는가?). 뿐만 아니라 아파트 재건축인 경우, 경로당 및 어린이집 등의 시설은 필수로 설치해야 한다. 이런 각종 필요한 규제 강화로 아파트 주민 입장에서는 살기가 더 좋아지지만, 사업비 측면에서는 사업성이 악화되었다. 그러므로 세대수를 더 확보할 수 있는 방안, 즉 높이(층수)규제 해소에 대한 압박감이 커지게 된 것이다.

 

3) 높이 공공성에 대한 새로운 논의

 

뿐만 아니라 높이 공공성에 대한 새로운 논의가 나오게 되었다. 이는 일괄적으로 최대층수를 35층으로 하여 ㅣ ㅣ ㅣ 인 모습보다도 평균 35층으로 하여 차라리 ↗ → ↘ 이런 모양으로 짓고, 건폐율도 적게 하는 것이 훨씬 더 위압감도 줄어들고 심미적으로도 좋을 것이라는 논의였다. 물론 이런 논의가 나오게 된 것은 한강변으로 최대 35층으로 일괄적으로 재건축하여 한강 공공성이 떨어졌다는 지적도 한목하였다.

 

결론적으로 당초 주거지역 아파트 최대 35층룰을 정해두었지만, 이런 시대적인 변화로 금회 35층룰이 깨지게 된 것이다.

 

3줄 요약

 

1. 아파트의 최대 용적률(용량, 부피)은 300%임

 

2. 옛날엔 300%하면 어차피 잘해야 35층이 최대였음

 

3. 그러나 기술 발달(타워형) 및 사업성 악화, 높이공공성 개념 변화 등으로 35층룰이 깨어짐